Las presentaciones regulatorias del Royal Bank of Canada para el segundo trimestre de 2021 contienen la mayor parte de lo que podría suceder, incluidos varios escenarios del mejor/peor caso, que ayudan al gigante bancario a ilustrar cuánto riesgo está expuesto.
Puede ser una lectura bastante suave, pero generalmente hay un toque peculiar cuando se trata de proyectar el peor resultado posible para el sector inmobiliario. Y RBC no ha decepcionado en esa área, al decir que los precios de las viviendas en Canadá podrían caer un 30% masivo, bajo ciertas condiciones.
Pero, ¿cuáles son las posibilidades de que eso suceda? Dicho de otra manera, es una pregunta en la mente de la mayoría de los observadores del mercado de la vivienda: ¿pueden los precios inmobiliarios en Canadá caer tan rápido como han estado subiendo?
Lo peor de RBC que podría pasar
Los bancos como RBC basan sus proyecciones nacionales de precios de la vivienda en parte en indicadores macroeconómicos como el empleo, el gasto del consumidor y el crecimiento económico. Entonces, para que se desarrolle el peor de los casos de RBC, Canadá tendría que volver a la turbulencia económica observada en los primeros meses de la pandemia, con un aumento colosal del desempleo, una recesión prolongada y un crecimiento en picada.
En el mercado inmobiliario del invierno nuclear que presentó RBC, una casa en Canadá con un precio de $713.500 en marzo de 2021 estaría valorada en $502.304 en junio del próximo año.
Una caída repentina en esa medida (29,6%) sería catastrófica para cualquier comprador de vivienda reciente que pudiera improvisar solo un pago inicial mínimo del 5%. Incluso los nuevos propietarios que pusieran un 20% de anticipo se encontrarían cortos de capital, y si se sintieran presionados a vender después de un colapso de precios, tendrían que hacerlo con pérdidas.
Pero la peor situación de RBC implica que las ruedas salgan de la economía en abril de 2021. Ya estamos en junio y las cosas están mejorando. Al menos una vacuna COVID-19 ha sido lanzada a los brazos de más de 23 millones de canadienses, y los procedimientos de encierro finalmente se están levantando, aunque muy lentamente, en Ontario, la economía más grande del país. Incluso los analistas de RBC se muestran optimistas.
El economista jefe de RBC Global Asset Management, Eric Lascelles, predijo recientemente que Canadá «disfrutará de una profunda recuperación económica». Lascelles tenía pocas cosas negativas que decir sobre el mercado de la vivienda.
Escenarios más probables
Para ser justos, RBC no es la única institución que pintó un escenario sombrío e improbable en el peor de los casos para la vivienda. En uno del Banco de Montreal, los precios inmobiliarios cayeron un 28,7% entre marzo de 2021 y diciembre de 2022. La pesadilla de la Corporación de Hipotecas y Vivienda de Canadá implicó que los precios de las viviendas cayeran un 50% y el desempleo alcanzara un pico del 25%.
Los documentos de presentación de RBC también incluyen escenarios del caso base y del mejor de los casos. En el primero, el precio promedio de la vivienda podría llegar a $871.417 en abril de 2026. En el segundo, podría llegar a más de $1.2 millones.
Es difícil ver esto, compradores de vivienda por primera vez, pero esos resultados son mucho más probables que la perspectiva apocalíptica de RBC. El caso base requeriría un crecimiento de los precios promedio anual de alrededor del 4,4% durante los próximos cinco años. Eso es prácticamente un hecho. El mejor escenario se basa en un crecimiento promedio de aproximadamente el 14,4% anual.
Eso no está fuera de discusión. El precio de venta promedio nacional en abril fue un 41,9% más alto que el año anterior, según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces.
Razones para apostar contra una crisis inmobiliaria canadiense
- Inmigración: el gobierno canadiense dará la bienvenida a 400.000 recién llegados al país en 2021, 2022 y 2023. Eso es 1,2 millones de personas que ejercerán presión sobre el mercado de la vivienda, ya sea como compradores o arrendatarios. Los vendedores no tendrán escasez de nuevas familias a las que vender, y los inversores que vieron aplastados sus ingresos por alquiler por la pandemia podrán volver a subir los alquileres.
- Tasas hipotecarias bajas: a medida que la economía continúe recuperándose, las tasas hipotecarias inevitablemente comenzarán a subir. Pero como muchos prestamistas siguen ofreciendo tasas variables por debajo del 2%, los canadienses encontrarán una invitación al mercado de la vivienda, al menos desde una perspectiva hipotecaria, durante bastante tiempo.
- Demanda insaciable: incluso con las nuevas reglas de prueba de resistencia en vigor, todavía hay más compradores que propiedades en venta. Cada vez que una casa se vende después de recibir ofertas de 15 cazadores de casas optimistas, eso significa que 14 postores seguirán necesitando una casa una vez que se calme el polvo.
- Suscripción rigurosa: los prestamistas ponen las finanzas de los compradores de vivienda canadienses bajo un microscopio electrónico antes de ser aprobados para sus hipotecas. Sus calificaciones de crédito son evaluados, sus ingresos son verificados y sus ratios de deuda-ingreso se miden cuidadosamente. En Canadá, los prestamistas legítimos no otorgan hipotecas a personas que no pueden pagarlas.
Si se juntan esos factores, resulta muy difícil imaginar una situación en la que los propietarios de viviendas se verán obligados a vender sus casas con una pérdida significativa, en masa y al mismo tiempo, las características de un colapso de la vivienda.
Si ocurriera alguna calamidad económica imprevista, una que destruya los ingresos tanto de los propietarios como de los inquilinos, es posible que vea a los vendedores corriendo desesperadamente para salir de sus hipotecas. Sin embargo, hasta entonces, el peor escenario real del que los compradores de vivienda canadienses tienen que preocuparse es en realidad el mejor de RBC, uno en el que la mayoría de las propiedades en el país valen más de $1 millón.
