Antes de que el gobierno provincial de Ontario anunciara sus planes para expandir el control de los alquileres, algunos economistas ya estaban sonando alarmas sobre la imposición de la polémica política.
En respuesta a algunos inquilinos de Toronto que dicen que sus rentas se han duplicado, el gobierno reveló el jueves su Plan de Vivienda Justa. Incluyó el cierre de una laguna que eximió a las unidades de alquiler construidas después de 1991 del control del alquiler.
En un informe publicado la semana anterior, el economista de CIBC Benjamin Tal había criticado la idea, argumentando que tales regulaciones sólo disuaden a los desarrolladores de construir propiedades de alquiler.
«Si la historia es una guía, tal política perjudicará sobre todo a las personas que está tratando de proteger», escribió Tal.
No busque más allá de la ciudad de Nueva York para observar las ramificaciones de una política fallida, dijo. El mercado inmobiliario está constantemente sub-suministrado, dijo, y la proporción de unidades de alquiler controladas que están en mal mantenimiento es casi cuatro veces mayor que la observada entre unidades no controladas.
Logrado «casi opuesto a sus objetivos»
La ciudad «debe aparecer en cualquier libro de texto de economía como un ejemplo de política pública que logró el casi opuesto de sus objetivos», escribió Tal.
Las regulaciones de alquiler en Nueva York también han secado la oferta de alquiler estimulando a los desarrolladores a convertir unidades de alquiler en condominios, dice Edward Glaeser, profesor de economía de la Universidad de Harvard.
«Muchos de los edificios más bonitos, los edificios de preguerra en Manhattan construidos originalmente como alquileres, cuando llega el control del alquiler … ellos encuentran una forma de sacarlos del mercado de alquiler y cambiarlos a cooperativas y condominios».
«Usted está asegurando básicamente que cualquier persona que construye va a querer construir para el mercado del condo en vez de este mercado de alquiler altamente regulado.»
Glaeser dijo que es difícil estimar qué efecto ha tenido la regulación de la renta en el desarrollo, pero sugirió que ha tenido un efecto escalofriante en la nueva construcción.
«Por qué usted querría tener una política orientada que empuja esencialmente constructores y propiedades existentes para retirar unidades de alquiler del mercado y cambiarlas a otra cosa – eso parece una cosa muy difícil de justificar».
¿Cuál es la respuesta correcta para el control del alquiler?
Pero Jenny Laurie, defensora del derecho a la vivienda, cree que las regulaciones de alquileres en Nueva York han jugado un «papel vital» en la preservación de viviendas asequibles.
Un gran beneficio para los inquilinos
«Estamos muy felices de tener regulaciones de alquiler en la ciudad de Nueva York», dijo. «Creemos que son un gran beneficio, sobre todo para los inquilinos de ingresos bajos y moderados».
A primera vista, parecería que tales controles han tenido poco efecto en las tarifas de alquiler de Nueva York. Según un estudio reciente de RentCafe, un servicio en línea con sede en Estados Unidos que ayuda a las personas a encontrar apartamentos, el precio promedio de un apartamento de un dormitorio en Nueva York es de 4.900 dólares canadienses al mes. En comparación, el alquiler promedio de un apartamento de un dormitorio de Toronto de poco menos de 1.000 pies cuadrados es de alrededor de $ 1.600 por mes.
Pero esos alquileres de Nueva York son para apartamentos vacíos y no necesariamente dan una imagen completa de las rentas actuales pagadas por aquellos que durante años han estado viviendo en unidades de alquiler regulado.
«Si usted ha estado viviendo en su apartamento durante 10 años y su renta se estabilizó, su renta está muy por debajo de lo que el alquiler que pide sería por un apartamento vacante», dijo Laurie.
Es por eso que los neoyorquinos se aferran a estos apartamentos, que son casi imposibles de encontrar.
El sistema de regulación de alquileres de Nueva York es una mezcla de unidades de alquiler y de alquiler estabilizadas. Mientras que las unidades de alquiler controlado eran abundantes en los años 50, la numeración de alrededor de dos millones, sus acciones se ha reducido a cerca de 27.000 apartamentos. Ahora la mayoría de los apartamentos que están regulados, un poco más de un millón, caen bajo directrices de estabilización de alquiler.
Los inquilinos (o sus sucesores legales) de edificios residenciales construidos antes de febrero de 1947 que han estado viviendo en su apartamento continuamente desde antes del 1 de julio de 1971 están bajo regulaciones de control de alquileres. La estabilización del alquiler se aplica a las unidades construidas entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974.
Los terratenientes obtienen alrededor control de alquiler
Se regulan los aumentos de tarifas tanto para las unidades con alquiler como para las que están estabilizadas por alquiler, aunque los subsidios para alquileres de alquiler se calculan de manera diferente.
Pero las lagunas en los reglamentos han permitido a los terratenientes eludir los límites regulados y aumentar drásticamente los alquileres. En 1994, el Consejo de la Ciudad de Nueva York votó a favor de implementar el «descontrol de vacantes» que permitía desregular los apartamentos vacíos que se habían alquilado por $ 2.000 o más.
«Algunos observadores dicen que los alquileres fueron más de dos mil al mes en los barrios de la ciudad donde no habías visto ese nivel antes», dijo Laurie.
Gastos de construcción
En algunas partes del Bronx o en Queens, donde los alquileres habían sido bastante estables, los propietarios especuladores compraron grupos de edificios y comenzaron a presionar para que los alquileres sobrepasaran el límite de la desregulación, dijo.
«Es un problema que hay apartamentos más desregulados, particularmente en esos barrios».
Entre 2002 y 2014, según el Centro Furman de Bienes Raíces y Política Urbana de la Universidad de Nueva York, el número de unidades rentables a precios asequibles para los hogares de bajos ingresos cayó un 27 por ciento, con una pérdida neta de 233.931 unidades.
Dennis Keating, ex director del programa de planificación urbana, diseño y desarrollo de la Universidad Estatal de Cleveland, dijo que duda de que las regulaciones de alquiler han tenido mucho impacto en la construcción. Pero han proporcionado una protección limitada a los inquilinos, hasta que alcancen cierto nivel de renta.
«Entonces ya no estás protegido, así que tiene debilidades desde la perspectiva del inquilino en términos de políticas de vacantes».
Keating estuvo de acuerdo con Tal en que existe un «enorme» desincentivo para trasladarse de estos apartamentos de alquiler regulado, lo que termina limitando la oferta en la medida en que los inquilinos se quedan.
